Notre choix du constructeur pour notre future maison s’est fait il y a plusieurs mois maintenant. Avant que les travaux ne commencent plusieurs étapes sont à passer qui seront décrites dans ce document :

• La définition de ses besoins
  • Coût d’une maison RT2012 au mètre carré habitable
  • Définir ses besoins en surface habitable
• La recherche et la mise en contact avec des sociétés
• Le choix de son maître d’oeuvre / constructeur
• La préparation des documents pour signature définitive

Revenons donc sur ces étapes avant de parler plus en détail de notre projet personnel dans un prochain article.

Définir ses  besoins

Il n’est pas si facile de définir au préalable ses besoins. Cela nécessite quelques discussions et papiers froissés avant d’arriver à des éléments qui tiennent la route. A minima, il faut cependant être capable de répondre aux questions suivantes :

1. Le budget à allouer à la construction de la maison ( voir ci-dessous coût au m2 )
2. le nombre, le type, l’orientation des pièces
3. La répartition des surfaces par pièce ( voir ci-dessous tableau des surfaces )
4. Les dépendances  et leur surface ( garage, terrasse, abri de jardin … )
5. Le type de construction ( traditionnel, moderne )
6. Les travaux que vous souhaitez garder à votre charge
7. La mise en avant de certains choix technique

Coût d’une maison RT2012 au mètre carré habitable

Petit rappel sur la surface habitable :

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

De notre expérience en 2013, le coût au mètre carré habitable d’une maison RT2012 oscille entre 1300 €/m² et 1600 €/m² habitable. Il semble aujourd’hui très difficile de descendre en dessous de ces sommes. Notre expérience correspond à une maison de type « traditionnelle » sur la région Rennaise avec un étage, une surface entre 100 et 150m² , un respect des normes RT2012.

Le prix varie bien sûr en fonction des prestations de la maison, des dépendances ( qui ne sont pas comptées dans la surface habitable ). Nous nous sommes aperçus que le prix dépend aussi grandement du constructeur et il est très utile de faire le tour de ceux-ci afin de réaliser des chiffrages.

Définir ses besoins en surface habitable

Avec les années et les différentes maisons que nous habitons, on peut se faire une idée assez précise des pièces et des surfaces que l’on a besoin. Il est intéressant également de noter les contraintes que l’on souhaite mettre dans certaines pièces, une largeur minimale par exemple.

On a en général également une bonne idée de la disposition de ces pièces dans la maison, à quel étage elles seront situées. Cette première étape peut donc permettre de faire un premier niveau d’analyse des surfaces des différents étages. Il est possible d’avoir un Rez de Chaussée plus grand que le premier étage ( difficile de faire l’inverse ! ) mais cela aura un impact sur l’architecture de la maison.

Nous avons écrit ces besoins en surface dans un fichier Excel pour profiter des fonctions de calcul. Vous pouvez suivre ce lien pour télécharger le modèle de fichier correspondant, qui je l’espère peut vous être utile :

Modele_calcul_des_besoins_en_surface_maison.

Ce fichier reste très basique et ne prend pas en compte l’épaisseur des murs, etc… Il n’a pour vocation que de servir de bloc-note.

Rechercher et contacter des sociétés

Il faut d’abord avoir les idées claires sur les rôles et responsabilité des sociétés qui peuvent prendre en charge la construction de votre maison, j’ai nommé le maître d’oeuvre, le constructeur, etc… Pour cela veuillez vous référer à l’article de l’Anil qui précise clairement ces aspects. Chacune des possibilités a ses avantages et ses inconvénient. Par exemple le choix de passer par un constructeur peut limiter les choix techniques et architecturaux possibles, mais cela inclut par défaut un garantie de bon achèvement des travaux.

A ce niveau il n’y a malheureusement pas d’outils magique pour faire une sélection des sociétés. Si vous souhaitez ouvrir un site web proposant un service de recherche et de mise en relation avec des constructeurs, je pense qu’il y a un réel besoin. A vous donc les recherches sur les pages jaunes, les discussions avec vos connaissances ou voisins, les recherches sur internet, etc…Une démarche très intéressante, même à ce stade du projet, est de commencer à se ballader dans les zones où se trouvent des maisons en construction autour de votre terrain. Vous y trouverez facilement les noms des maîtres d’oeuvre / constructeurs. Vous êtes par ailleurs assurés qu’ils peuvent venir travailler dans votre secteur.

Même si en 2013 nous étions en période de crise, en particulier dans le bâtiment, vous allez sûrement rencontrer également des sociétés qui ne sont pas intéressées par votre projet pour une raison ou une autre. Pour les plus habiles, elles vous expliqueront gentiment pourquoi, pour les autres elles ne vous recontacteront et ne vous répondront pas.

Enfin ces prises de contact prennent quand même du temps, qu’il faut donc se donner. Comptez donc 2 à 3 mois pour un premier écrémage , et limiter le panel à deux ou trois sociétés qui vous intéressent et sont également intéressées par le projet.

Choisir son maître d’oeuvre / constructeur

A ce stade, il devrait vous rester 2 à 4 choix qui se présentent à vous et qui correspondent aux critères que vous avez défini au préalable. Pour chaque projet vous devez avoir eu les éléments suivants :

• des plans de tous les étages de la maison avec cotation
• un plan de situation de la maison sur le terrain
• une vue 3D de la maison
• un tableau des surface de la maison
• un descriptif détaillé
• un prix

Nous ne nous attarderons pas sur la partie architecturale qui reste un jugement personnel. Les plans intérieurs pourront également être retravaillés par la suite, cela n’impliquant pas des surcoûts importants. Pour les autres parties les propositions sont à comparer dans le détail.

Le tableau des surfaces est à vérifier par rapport aux plans. Ces surfaces devront être comparées ensuite entre chaque projet.

Le descriptif détaillé est la partie qu’il s’agit de vérifier tout particulièrement, puisque l’ensemble des éléments comptant dans le prix proposé est décrit dans ce document. Sa lecture est fastidieuse mais importante ! Chaque point de chaque proposition doit être mis en rapport.
Par ailleurs, il s’agit de commencer à faire des demandes de mise à jour des descriptifs de façon à ce qu’ils soient le plus précis possible. C’est le seul moyen de comparer des pommes avec des pommes. N’oublions pas aussi qu’un de ces descriptif sera celui qui sera signé à la signature, ce travail de clarification ne sera pas perdu.

Pour effectuer cette comparaison, j’ai créé un autre fichier excel qui rassemble tous les éléments que nous avons pu trouver dans tous les descriptifs que nous avons eu à notre dispositions. Ce document est disponible en suivant ce lien :

Modele_comparaison_notices_descriptives

A l’heure actuelle ce comparatif regroupe plus de 500 points de comparaison entre les descriptifs. Cela ne correspond cependant qu’à notre type de construction, il est donc à compléter des éléments techniques correspondant à d’autres types de construction. Si ce document vous a été utile et que vous l’avez mis à jour, merci de me le renvoyer de façon à le faire vivre et le garder à disposition de chacun.
Voici quelques commentaires concernant son utilisation :

• Les différents points ont été regroupés par catégories, et chaque catégorie correspond à un groupage excel. Il est possible de plier ou déplier une catégorie en agissant à gauche de la fenêtre :
           
  Il est possible également d’ouvrir ou fermer tous les groupements en utilisant le menu excel « Données  » et les boutons d’action suivants :
  
• Pour chaque projet et point de comparaison, il y a une case Statut qui peut prendre trois valeurs. La couleur de la cellule et des cellules adjacentes change normalement automatiquement en fonction de la valeur de Statut :
  •  Ok : conforme à ce qu’on souhaite
  • Nok : non Ok, pas conforme
  • Surcoût : possible mais demande un surcoût ( qui peut être précisé dans la colonne valeur )
• Le fichier contient 3 zones verticales pour comparer 3 propositions entre elles. D’autres peuvent être créées par copier-coller si nécessaire. Ces zones verticales sont également groupées et peuvent être pliées ou dépliées

Une fois que cette démarche de mise en correspondance de tous les éléments du descriptif est terminé, vous avez tous les éléments pour différencier les propositions les unes des autres. N’hésitez pas à poser les questions, et demander les mises à jour des descriptifs, des sommes importantes peuvent être en jeu pour chacun des points.*

C’est également le moment de visiter des chantiers et les constructions de ces entreprises. Même sans être un expert du bâtiment, vous allez pouvoir détecter des différence de qualité entre celles-ci : nombre de chantier en cours, qualité de la maçonnerie, qualité des finitions, propreté du chantier, etc …

Il ne faut pas oublier également que le choix d’un constructeur  ou maître d’oeuvre repose également sur deux aspects qu’il faut tenter d’évaluer :

• la confiance que l’on accorde au constructeur.
• la santé financière de la société.

Préparer les documents pour signature définitive

C’est la dernière ligne droite, vous avez choisi le constructeur et vous pensez signer bientôt. Tous les documents sont-ils parfaitement clairs et précis ?

• côté descriptif détaillé, avez-vous tous les détails listés dans le fichier excel ? Par exemple la liste des équipements électrique est-elle décrite par pièce ?
  Si tel n’est pas le cas, demandez à faire rectifier. Il faut partir du principe que tout ce qui n’est pas écrit n’est pas acquis, et fera donc l’objet d’un avenant qui vous sera facturé plus tard.
• côté plan, y a t’il toutes les côtes ? Demandez à compléter si besoin.
• côté tableau des surfaces, est-il clair et comprend t’il la surface au sol et surface habitable ?

La précision chirurgicale jouera en la faveur de l’acheteur. Votre interlocuteur dans la société que vous avez choisi peut être assez lacunaire sur ces points et ne pas forcer à compléter au plus précis ces documents. Ce n’est pas forcément dans son intérêt d’avoir un surplus de travail et de ne pas pouvoir facturer par la suite des avenants. Si il rechigne à effectuer les mises à jour que vous demandez, posez-vous des questions sur la confiance que vous pouvez lui accordez !